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房地产如何走入下个时代?

发布时间:2015/5/26 11:53:01|浏览次数:

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房地产如何走入下个时代?
2014-12-30 中国房地产策划联盟


不可否认,过去十年,房地产可以算是中国最赚钱的行业,但也可以说是最不思进取的行业。因为赚钱太容易了,进步的动力就不足。但是也不能不承认黄金时代已经过去,即将到来的是白银青铜还是黑铁时代?不得而知。


房地产面临着危机,危机在于对未来的迷失,房地产迅猛发展的10余年里并没有出现革命性的变化。从表面看建筑物无非就是钢筋混凝土所构造的空间,建筑的进步主要体现在施工技术和工艺上,房地产企业把主要注意力放在如何拿地,快速开发销售、筹措资金和成本控制而忽略了客户的需求。继续沿用这些做法走入新时代如同关注明天,却从昨天寻找答案。没有找到未来的方向。


同样过去十年,对我们生活影响最大的不是房地产而是互联网,互联网已经深深改变了我们的生活学习和工作方式,在可见的未来还将不断地渗透和改变各传统行业。不仅仅是人而是万物都将联网,随着网络速度的不断提高和虚拟现实技术的进展,过去难以通过互联网完整表现的实物都可以逐渐呈现出来。


新时代的房地产如何主动改变去面对变革。如何给水泥加上鼠标这个问题已经过时了,未来的房地产将是万物互联背景下的智能空间。


展望今后的住宅,应该具备如下的一些特征:


1、住宅对能源的使用效率将会更高。可再生能源设施将会更加普及,环保和节能不再只是卖房的噱头而是实实在在提高房屋的性价比。


2、未来的住宅将具备一定的智能。将会有更多的智能设备、传感器嵌入在房屋内,与智能家电,电脑、手机、可穿戴设备等交互作用,用户对房屋的管理和使用拥有更大的自由并享受更大的便利。


3、房屋价值的含量会发生变化。过去购房者对住宅地段的看重是因为好地段拥有更好的教育资源、医疗资源、生活环境、交通便利性和购物便利性等等优势资源。电子商务、互联网教育、健康医疗设备包括交通的发展可能会改变人们倚重地段的思维观念,更加看重住宅本身的功能性和舒适性。将来在房价的组成里,土地价格的比重会降低,房屋造价会升高,因为未来的消费者会更加注重居住空间的享受和房屋的品质。所以未来成功的房地产公司必然要有能力将关于生活品质的理念传递给消费者并引起共鸣。有品质而非低成本的房屋将会得到新一代购房者的欢迎。


在房屋不愁销售的时候,新科技的应用对于房地产企业来说并不能增加利润反而增加了成本。在新时代给顾客提供更高科技含量的房屋和更好的居住体验已经成为重要的问题。


我觉得房地产业大致要从互联网中寻求机会。借助互联网这个对我们生活影响最大而且必将持续深远影响的生态体系为客户创造价值,不是简单停留在卖房和提供物业服务的层次,而是考虑客户的居住体验和需求,从居住空间的角度提供服务。


现在互联网已经向“万物连接”发展。不仅仅是人之间的连接,而是人和物体的连接互动。互联网另一个趋势就是不断地将离散的数据进行梳理与整合。互联网已经不再是虚拟的数字空间,而是成为虚拟和现实空间的叠加和整合的生态体系,从虚拟空间对现实生活产生越来越大的影响。智能家居、智能汽车、智能机器人都在不断进入我们的生活现实。可是智能房屋在哪里?互联网对房地产的影响何在?房地产业能否不满足于向客户销售实体空间,向客户提供实体和虚拟空间的结合体智能空间呢?


房地产业是关于建筑的行业,建筑的核心就是对空间的利用,房屋的智能空间至少要包含如下几个要素:


1、房屋的三维模型;

2、智能空间的可视化;

3、对现实空间的拟真;

4、现实和虚拟空间的互动;


最合适的智能空间表达基础是房屋的三维数字模型,这个三维模型不仅仅是整栋建筑而且可以表达出每套住房各个房间以及每个房间里面的家具电器,可以说就是现实空间的映射;通过三维模型用户可以事前查看装修效果和家具家装的布置效果。不仅如此,还可以把住宅里的智能电器和传感器和智能终端都连接在房屋的三维模型中,从而构成一个住宅的有形的智能空间,成为屋联网的单元,让客户透过手机和电脑等终端去管理自己的智能空间。智能空间可以发展出很多有趣的应用。大致可以分为三个阶段:


1、售前阶段


地产商从住宅开发的启动阶段就可以通过网络展示住宅的三维设计模型和效果图,住宅所要采用的新科技新材料和新工艺。吸引消费者的注意并听取他们的意见,根据听取的意见再对设计进行调整。如此循环进行,开发的产品能越来越贴近住户的需求。也能更早地为住宅蓄积到可能的顾客。对于开发商来说,智能空间能够与客户在设计建造阶段就产生接触和互动,减少了对销售环节的依赖(也就意味着可以降低房屋销售成本),尽早得到住户的反馈,改善产品。


2、装修阶段


在房屋装修阶段,直接在房屋3D模型里设计家居装修,装修的设计图也就成为智能空间的一部分,还可以存储和显示隐蔽工程(水电气管)的位置,使用的装饰材料的价格型号,厂商联系方式等等信息。对于精装修房,用户可以通过三维模型从各个角度查看和比较不同的装修方案,对装修的可选项先体验虚拟效果再做选择。


住户还可以通过智能空间进行可视化购买家居、装修和管理家用电器。住户购买家具家电的时候一个苦恼就是需要通过想象家具家电在房间里的效果来做出购买决策,如果家具也都有相应的3D模型,用户可以在手机/平板/电脑等智能终端里选择中意的家具模型加载到住宅模型,设置渲染模拟日照和灯光效果,最大限度地模拟真实住宅场景。用户也能在此帮助下做出最好的购买决策。购买后,还可以在智能空间里记录家具家电的相关信息,如电子版的产品说明书,厂家联系方式,产品序列号,购买价格、保修等。


3、居住阶段


通过装置在住宅的各种传感器包括摄像头、生物锁等。住户可以直接通过智能终端获知房间的温度、湿度、洁净度、安全等信息,记录每月水电气的使用情况。记录、整理和分析居住生活有关的各项数据。在数据充裕到一定程度,智能空间还能为用户居家生活提供数据辅助决策,例如分析单个电器的实际耗电量。


比如现在风行的智能家居概念,只是单纯从设备出发考虑问题,并没有将设备和房屋空间结合起来。单纯依靠设备的传感器去解决问题,例如很多家庭都在使用机器人扫地机,扫地机依靠机上的传感器去探测房间里的布局和绕开家具等障碍物,如果房间里的传感器告诉扫地机房间布局,就可以规划出合理高效的清扫路线,扫地机也不需要装备传感器,降低了设备造价。


不仅如此,地产商借助智能空间在不侵犯住户隐私的前提下统计分析顾客的生活喜好,辅助物业管理。


对于住户来说,智能空间就像一个可视化的房屋资产负债表,将离散的空间、生活和资产数据整合为一个有机整体。方便直观地管理自己的住宅。未来房屋交易,过户的不仅仅是房屋实体还包括了对应的智能空间。


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